DerMakler Недвижимость в Германии

Приобретение недвижимости в Португалии по процедуре очень напоминает покупку недвижимости в других европейских странах - например, в Испании. Сначала покупатель получает предложения от агентства по недвижимости, выбирает подходящие объекты недвижимости, осматривает их и решает, что он хочет приобрести.

Приняв решение о покупке, покупатель обращается в местный налоговый офис за фискальным номером (Numero de Contribuinte) - это карта, которую он будет предъявлять при осуществлении платежей и проведении расчётов. Получить эту карту покупателю помогает агентство по недвижимости. Также оно занимается сбором сведений и подготовкой документов, необходимых для проведения сделки. Обязательно должны присутствовать документы, подтверждающие полномочия продавца и юридическую чистоту объекта.

Основные документы, которые требуются для успешного совершения сделки:

* Регистрационное свидетельство о собственности (Certidгo de Teor). Его нужно получить в местном регистре собственности (Conservatoria do Registo Predial). Это свидетельство подтверждает полномочия продавца на продажу имущества, свидетельствует о том, что он действительно владелец этого имущества, а также содержит краткую юридическую историю объекта недвижимости и гарантирует юридическую чистоту собственности: отсутствие обременений, просрочек по платежам и претензий со стороны третьих лиц.

* Лицензия на использование (Licenзa de Utilizaзгo). Этот документ получают в местном муниципалитете в тех случаях, когда покупатель намерен использовать приобретённую недвижимость для проживания или коммерческой деятельности, производить на купленном участке строительные и иные работы. В нём указывается наличие разрешений и лицензий на соответствующие виды деятельности.

* Документ о налоге на собственность (Caderneta Perdial). Это официальный налоговый документ, который выдаётся местным налоговым управлением. В нём должен быть указан налоговый номер собственности, вид собственности (жилая, коммерческая, промышленная), описание (тип земельного участка, площадь, количество комнат в доме и т.п.), сумма ежегодных налоговых платежей. Если здание новое, застройщиком будет выдан для него временный налоговый сертификат.

Получив на руки весь пакет необходимых документов, покупатель может перейти к совершению сделки.

На первом этапе нужно заключить предварительный договор купли-продажи (Contrato Promessa de Compra e Venda). Этот договор юридически связывает покупателя и продавца, устанавливая основные условия продажи: покупатель обязан приобрести недвижимость, а владелец - продать ее за определенную цену. Предварительный договор устанавливает срок окончания сделки, как правило, в пределах шести месяцев. Обе стороны подписывают этот договор, и он заверяется нотариусом. На этапе заключения предварительного договора покупатель должен перечислить продавцу установленный залог в размере 10 % от продажной стоимости приобретаемого имущества (оплатить его можно наличными деньгами, кредитной картой, банковским переводом, чеками, дорожными чеками). В случае отказа от приобретения недвижимости покупатель теряет этот залог. Если же продавец недвижимости отказывается от сделки, он обязан вернуть покупателю залог в двойном размере.

Как правило, после подписания предварительного договора проходит около месяца. В течение этого срока проводится нотариальная проверка приобретаемой недвижимости, а покупатель оплачивает передаточный налог (Imposto Municipal sobre Transmissoes, IMT), нотариальные, страховые и регистрационные платежи.

Завершающий этап сделки по купле-продаже недвижимости - подписание заключительного контракта (Escritura de compra e venda). Этот контракт также подписывают покупатель и продавец в присутствии нотариуса. Стороны совершают окончательные расчёты (за исключением случая, когда приобретается недвижимость на стадии строительства, тогда составляется график платежей, и оплата производится по частям, согласно срокам выполнения работ), и с этого момента собственность принадлежит покупателю. Заключительный контракт после подписания передаётся в реестр собственности для регистрации объекта недвижимости на имя нового владельца. Один экземпляр контракта отправляют в местное налоговое управление.